Согласно пп. г) п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 уборка и санитарно-гигиеническая очистка земельного участка, входящего в состав общего имущества, входит в состав содержания общего имущества.

Правилами благоустройства территории города Оренбурга, утв. решением Совета от 19 июня 2012 г. № 437, четко установлено, что на придомовых и дворовых территориях многоквартирных домов работы по благоустройству и содержанию прилегающих территорий осуществляют организации, обслуживающие жилищный фонд (пп. 1) п. 40). При закреплении прилегающей территории ее размер определяется от границ отведенной территории, исходя из следующих параметров: для многоквартирных домов (за исключением нежилых помещений в многоквартирных домах) – в пределах границ придомовой и дворовой территории. В случае наложения прилегающих и дворовых территорий многоквартирных домов друг на друга граница благоустройства территории определяется пропорционально общей площади помещений жилых домов. При наличии в этой зоне дороги, за исключением дворовых проездов, территория определяется до края проезжей части дороги.

Требования к поведению зимней уборки установлены п.п. 3.6.14.-3.6.27. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170.

Что касается, размещения временно расположенных объектов, таких как нестационарный металлический гараж, то следует учитывать следующее. Пп. 8) п. 156 Правилам благоустройства территории города Оренбурга установлено, что металлические гаражи для инвалидов, имеющих транспорт, допускается размещать вблизи жилых домов в зоне пешеходной доступности.

Собственники данных объектов несут обязанность по уборке только на территории, непосредственно прилегающей к временным нестационарным объектам (пп. 6) п. 40), что не снимает обязанности с организации, обслуживающей жилищный фонд, по выполнению своих обязательств.

Правомерность использования для начисления показаний приборов учета коммунальной услуги водоснабжения по стоякам.

Порядок расчета за коммунальные услуги установлен Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (далее - Правила).

В Приложении № 2 Правил представлены варианты расчета размера платы за коммунальные услуги в зависимости от наличия или отсутствия индивидуальных и / или общедомового приборов учета в многоквартирном доме, сформулированные как императивные требования.

В п. 2 Правил в качестве видов приборов учета для многоквартирного дома (без коммунальных квартир) определены только индивидуальный прибор учета - средство измерения (совокупность средств измерения и дополнительного оборудования), используемое для определения объемов (количества) потребления коммунального ресурса в одном жилом или нежилом помещении в многоквартирном доме (за исключением жилого помещения в коммунальной квартире), в жилом доме (части жилого дома) или домовладении; и коллективный (общедомовой) прибор учета - средство измерения (совокупность средств измерения и дополнительного оборудования), используемое для определения объемов (количества) коммунального ресурса, поданного в многоквартирный дом.

Согласно п. 44 Правил размер платы за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды в многоквартирном доме, оборудованном коллективным (общедомовым) прибором учета, определяется в соответствии с формулой 10 приложения № 2 к настоящим Правилам.

Объем коммунальной услуги, предоставленной за расчетный период на общедомовые нужды, рассчитывается и распределяется между потребителями пропорционально размеру общей площади принадлежащего каждому потребителю (находящегося в его пользовании) жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме в соответствии с формулами 11, 12, 13 и 14 приложения № 2 к настоящим Правилам.

При отсутствии коллективного (общедомового) прибора учета размер платы за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды, определяется в соответствии с формулами 10 и 15 приложения № 2 к настоящим Правилам (п. 48 Правил).

Таким образом, вне зависимости от наличия иных, не предусмотренных Правилами, видов приборов учета (например, установленных по стоякам), расчет размера платы за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды, должен определяться исходя из имеющихся формул.

При наличии технической возможности по решению общего собрания собственников могут быть установлены иные виды приборов учета (например, установленные по стоякам), но их использование возможно не для целей начисления платы за коммунальные услуги, а для возможного контроля и выявления причин изменения объема потребления коммунального ресурса.

Другим законным вариантом контроля является право управляющей организации осуществлять не чаще 1 раза в 3 месяца проверку правильности снятия потребителем показаний индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета (распределителей), проверку состояния таких приборов учета (п. 32 Правил).

а) для нанимателей по договору социального найма и найма жилого помещения:

- плата за пользование жилым помещением (плата за наем);

- плата за содержание и ремонт жилого помещения (включающая в себя плату за содержание и текущий ремонт общего имущества и услуги и работы по управлению МКД).

Капитальный ремонт общего имущества в МКД проводится за счет собственника жилищного фонда.

б) для собственника жилого помещения:

- плата за содержание и ремонт жилого помещения (включающая в себя плату за содержание и текущий ремонт общего имущества и услуги и работы по управлению МКД);

- плата за капитальный ремонт общего имущества МКД.

Плата за коммунальные услуги включает:

- холодное водоснабжение;

- горячее водоснабжение;

- водоотведение;

- электроснабжение;

- газоснабжение;

- отопление.

Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии - исходя из утвержденных нормативов потребления коммунальных услуг.

В соответствии с п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление Правительства РФ от 13.08.06 №491) в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, оборудование и т.д. Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество (п. 28 Правил).

При оборудовании многоквартирного дома общедомовыми приборами учета, размер платы за коммунальные услуги в жилом помещении начисляется исходя из норматива потребления и в конце текущего года производится корректировка размера платы в зависимости от общей занимаемой площади жилых помещений.

Лампы должна менять обслуживающая управляющая организация.

Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170, окна лестничных клеток должны иметь плотно пригнанные притворы с установкой уплотняющих прокладок.

Температура воздуха на лестничной клетке в холодный период года должна составлять +16°C (ГОСТ Р 51617-2000).

Очистка кровли от мусора и грязи производится два раза в год: весной и осенью (Постановление Госстороя №170).

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом (ч.1 ст.45 ЖК РФ).

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (п. 5 ст.46 ЖК РФ).

В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 в состав общего имущества включаются:

- помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

- крыши;

- ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

- ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

- земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

- внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;

- внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе;

- внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорного крана (отключающего устройства), расположенного на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги;

- внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях

- внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях;

- иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В состав услуг и работ не входят:

а) содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования;

б) утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;

в) уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков (Постановление Правительства РФ №491).

Долги за ЖКУ предыдущего собственника, после заключения договора дарения, не могут перейти к новому собственнику.

Согласно п.5 ч.2 ст.153 ЖК РФ Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.

В соответствии с ч.1 ст.572 ГК РФ При наличии встречного обязательства (в данном случает обязательство погасить задолженность) договор не признается дарением.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:

1. Перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора.

2. Перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет.

Владельцем специального счета может быть:

- региональный оператор;

- ТСЖ, если оно управляет одним многоквартирным домом или несколькими домами, количество квартир в которых в сумме составляет не более тридцати;

- жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющий управление МКД.

1) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный Правительством Оренбургской области;

2) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в составе не менее чем состав перечня таких услуг и (или) работ, предусмотренный региональной программой капитального ремонта; 3) сроки проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта;

4) владелец специального счета;

5) кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет. Если владельцем специального счета определен региональный оператор, выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории Оренбургской области.

Если собственники в назначенный срок не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта или выбранный ими способ не был реализован, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого многоквартирного дома на счете регионального оператора.

После выбора способа формирования фонда капитального ремонта собственники направляют в адрес Некоммерческой организации «Фонд модернизации жилищно-коммунального хозяйства Оренбургской области» (регионального оператора), расположенной по адресу: 460000, Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Пушкинская, д.41, копию протокола общего собрания в случае принятия решения о формировании фонда капитального ремонта:

а) на специальном счете, владельцем которого будет являться региональный оператор;

б) на счете регионального оператора.

Собственники направляют в Государственную жилищную инспекцию по Оренбургской области, расположенную по адресу:

460000, г. Оренбург, ул. Цвиллинга, д.14/1, тел.: (3532) 34-28-34, «Горячая» линия: (3532) 34-28-28, E-mail: gji@mail.orb.ru, копию протокола общего собрания в случае принятия решения о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, владельцем которого является ТСЖ, ЖСК.

Отказаться от участия в капитальном ремонте нельзя. В соответствии со ст. 169 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Указанное положение распространяется на все многоквартирные дома, за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу.